L’accès à la propriété, on en rêve tous. Mais comment faire quand on perçoit des revenus modestes, ce qui correspond tout de même à une bonne majorité de la population ?
Avant d’être propriétaires, on est accédants à la propriété puisque la plupart des ménages sont contraints d’emprunter pour acheter un logement. Les « propriétaires » sont donc d’abord des emprunteurs. Or, obtenir un crédit auprès d’une banque suppose de lui fournir des garanties suffisantes du remboursement à venir des mensualités et surtout de verser un apport initial dont on ne dispose pas le plus souvent.
Alors que faire ? Acheter en viager peut être une solution intéressante.

Dans la vente en viager, l’acquéreur (le débirentier) verse périodiquement au vendeur (le crédirentier) une partie du prix du bien sous forme de rente pendant toute la durée de la vie du vendeur. C'est une solution intéressante lorsqu'on ne dispose pas d'un apport important mais de revenus permettant un paiement échelonné : le viager libre permet à l'acquéreur de devenir propriétaire immédiatement avec des mensualités moins élevées que dans un prêt immobilier classique et assure au vendeur un revenu fixe et régulier avec une fiscalité avantageuse.

Le débirentier devient ainsi nu-propriétaire du bien vendu en viager et en aura la pleine propriété à la mort du crédirentier, et de son conjoint si la rente est réversible. Dans l’intervalle, le crédirentier peut éventuellement garder l'usufruit (la jouissance) du bien vendu, c’est-à-dire continuer à occuper les lieux : ce sera un viager occupé.

Cependant, la vente en viager représente un risque : le vendeur peut décéder rapidement et donc ne pas profiter beaucoup de sa rente, ce qui avantage l'acheteur ; l'acheteur peut être amené à payer la rente plus longtemps qu'il ne l'imaginait si le vendeur dispose d’une longévité exceptionnelle.

Toute personne physique, propriétaire d'un bien immobilier peut le vendre en viager quel que soit son âge. Cependant, ce système s'adresse plus particulièrement aux personnes âgées.

Le crédirentier ne doit pas être atteint d'une maladie pouvant entraîner la mort. Si elle meurt dans les 20 jours suivant la signature du contrat, la vente est annulée. Si la rente est assise sur une tête ou bien réversible sur une deuxième tête (conjoint, généralement), à la mort du premier époux, l'acheteur continuera à payer la rente au second époux.

L'acheteur peut, quant à lui, être une personne physique ou morale. Des garanties financières lui seront généralement demandées (caution ou hypothèque) afin de s'assurer qu'il est à même de payer régulièrement la rente.

Le viager étant une vente immobilière, elle doit donc obligatoirement faire l'objet d'un acte dressé devant notaire, éventuellement précédé d'une promesse de vente. Les frais (honoraires, droits d'enregistrement, de timbre, frais de publication, ...) sont à la charge de l'acheteur.

Le contrat de vente peut contenir des clauses résolutoires en cas de non-paiement : vente annulée, partie des rentes payées gardée par le vendeur en indemnités, privilège sur l'immeuble qui lui permet de vendre le bien aux enchères pour le paiement du prix. Pour être valable, ce privilège doit être inscrit par le notaire dans les 2 mois de la signature de l'acte de vente.

Le montant de la rente est fixé librement entre les parties en fonction de la valeur du bien, de l'âge du crédirentier, de son espérance de vie...

La valeur du logement tient compte des réserves que le crédirentier a maintenues sur le logement :
un viager libre est plus cher qu'un viager occupé puisque dans ce dernier cas, l'acheteur ne dispose pas du droit d'habitation. Il n'est que le nu-propriétaire, l'usufruitier (le vendeur) conserve la droit d'habiter et d'en recueillir les fruits (loyers par exemple).
Même si les barèmes sont libres, les parties peuvent se référer aux tarifs établis par les compagnies d'assurance, la caisse nationale de prévoyance et les notaires.

Un bouquet peut être versé au moment de la signature du contrat. Non obligatoire, il est librement déterminé entre les parties. Le paiement de la rente est ensuite mensuel, trimestriel ou annuel suivant le choix des parties.

Pour préserver le pouvoir d'achat du rentier, il est possible de prévoir une clause d'indexation. L'indice de référence est libre, mais en général l'indice est choisi parmi ceux fixés par l’Insee (indice des prix à la consommation, indice du coût de la construction, …). Il est utile de prévoir un indice de substitution en cas de disparition du premier indice. En cas de désaccord entre les parties, la rente est réévaluée légalement suivant un barème mis à jour annuellement par la loi de finances.
Chaque partie peut obtenir du tribunal d'instance une majoration ou une diminution du coefficient de réévaluation s'il estime et prouve être dans son bon droit.

Les rentes viagères sont soumises à l'impôt dans la catégorie des traitements, salaires et pensions. Seule la fraction correspondant aux intérêts du capital est imposable. Cette fraction, variant selon l'âge du crédirentier (le vendeur) au moment où il touche la rente, est fixée à :
- 70 % si le crédirentier est âgé de moins de 50 ans
- 50 % s'il est âgé de 50 à 59 ans inclus
- 40 % s'il est âgé de 60 à 69 ans inclus
- 30 % s'il est âgé de plus de 69 ans.

Pour les ménages, on retient l'âge du plus âgé, même après son décès.


Une vente en viager à un enfant sera considérée comme une donation au moment du règlement de la succession si l'on n'a pas obtenu au moment de la vente l'accord de tous les héritiers réservataires.


Plus d'infos sur :
http://www.notaires.fr
http://www.viager.net