Construction d’un bien et travaux : Kel garanties choisir pour votre construction ?

Les coût des travaux liés à l’immobilier et à la construction sont très élevés. Aussi le législateur oblige-t-il à souscrire deux assurances :

• la garantie décennale à la charge du constructeur souscrite avant la déclaration d’ouverture de chantier (obligation attachée au contrat de construction)

• et l‘assurance dommage-ouvrage à la charge de l'acquéreur.

Article L241-1 :

« Toute personne physique ou morale, dont la responsabilité peut-être engagée sur le fondement de la présomption de responsabilité établie par les articles 1792 et suivants du code civil à propos des travaux de bâtiment, doit être couverte par une assurance. A l’ouverture de tout chantier, elle doit être en mesure de justifier qu’elle a souscrit un contrat d’assurance la couvrant pour cette responsabilité. Tout contrat d’assurance souscrit en vertu du présent article est, nonobstant toute stipulation contraire, réputé comporter une clause assurant le maintien de la garantie pour la durée de la responsabilité pesant sur toute personne assujettie à l’obligation d’assurance »

L'assurance dommage-ouvrage est d'une importance capitale : en cas de malfaçons, le maître d’ouvrage pourra ainsi obtenir le paiement et l’exécution des travaux relevant de la garantie décennale sans devoir attendre l’établissement des responsabilités. Toutes les garanties ont pour dénominateur commun la date de réception des travaux.

La loi Spinetta du 4 janvier 1978 a imposé une obligation d’assurance pour le maître d’ouvrage et pour le constructeur.

L’ASSURANCE DOMMAGE-OUVRAGE

Le maître d’ouvrage, c'est celui qui fait réaliser les travaux. Il peut être la personne physique ou morale agissant en qualité de propriétaire, vendeur ou mandataire du propriétaire. Il s’agit notamment :

• du promoteur immobilier ou du vendeur, professionnel ou occasionnel, qui doit garantir les acquéreurs successifs de l’immeuble

• du maître d’ouvrage, qu’il traite directement avec un architecte ou un entrepreneur ou qu’il construise sa maison lui-même

L’article L 242-1 du code des assurances impose au maître d'ouvrage de souscrire avant l’ouverture du chantier, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs, cette assurance Dommage-Ouvrage qui garantit, sans recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des désordres de nature décennale. Elle prend effet 1 an après la réception du chantier. Si les conditions de sa mise en œuvre sont remplies, l’assureur dommage-ouvrage pré-financera les travaux de réparation des désordres de nature décennale et se retournera ensuite contre le responsable des désordres et son assureur pour en obtenir le remboursement.

Toutefois, l’article prévoit qu’elle garantit également le paiement des réparations nécessaires dans les cas suivants :

• Avant réception, si après mise en demeure restée infructueuse, le contrat de louage d’ouvrage conclu avec l’entrepreneur est résilié pour inexécution par celui-ci de ses obligations

• Après réception, si après mise en demeure demeurée infructueuse, l’entrepreneur n’a pas exécuté ses obligations.

Cette assurance est obligatoire. Le défaut de souscription est donc assorti de sanctions pénales sauf si vous faites édifier l’immeuble pour y habiter vous-même ou pour y loger votre proche famille (votre conjoint, vos ascendants et descendants ou ceux de votre conjoint). Le coût élevé de la Dommage-ouvrage fait que bon nombre de maîtres d’ouvrages renoncent souvent à souscrire une telle assurance. Cependant, sur le plan civil, l’absence de souscription d’une assurance dommage-ouvrage pose problème si vous décidez de vendre votre maison moins de dix ans après l’avoir achevée. Vous serez dès lors personnellement responsable vis-à-vis de l’acquéreur de toutes les conséquences résultant du défaut d’assurance et l’acquéreur peut utiliser cet argument pour obtenir une réduction de prix. D'autre part, si vous n’avez pas souscrit une telle assurance, vous devrez alors directement agir contre le responsable du désordre et son assurance afin d'obtenir réparation et cela risque d'être long et coûteux.

En matière de construction de maison individuelle, la souscription de l’assurance dommage-ouvrage est une des conditions suspensives du contrat. La validation du contrat est subordonnée à l’obtention de cette assurance. Certains constructeurs de maisons individuelles proposent ainsi à leurs clients de souscrire pour leur compte une assurance dommage-ouvrage dans la cadre d’une assurance de groupe qu’ils ont négocié avec leur assureur, l’assurance étant incluse dans le prix de la construction.

Si vous vous heurtez à un refus de l’assureur, voire même à son silence 45 jours après lui avoir adressé une lettre recommandée avec accusé de réception, vous pouvez saisir le bureau central de tarification (BCT) qui fixera le montant de la prime à laquelle l’assureur récalcitrant sera obligé de vous assurer au titre de la dommage-ouvrage.

L’ASSURANCE DECENNALE

L’article L 241-1 du code des assurances fait obligation à tout "constructeur", au sens large du terme, de souscrire une assurance décennale.
Selon l’article 1792-1 du code civil, est réputé constructeur et donc soumis à l’obligation d’assurance décennale :

• l’architecte, l’entrepreneur, le technicien ou toute personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage

• toute personne qui vend, après achèvement des travaux, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire

• toute personne qui bien qu’agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d’un locateur d’ouvrage.

Cette assurance prend effet un an après la réception. Elle couvre les désordres de nature décennale.

Il n’existe aucune exception au bénéfice des "constructeurs" quant à l’obligation de souscrire cette assurance. A défaut de souscription, le "constructeur" est passible de sanctions pénales. Il est donc impératif de vérifier que votre constructeur de maison individuelle, votre artisan, votre architecte, votre maître d’œuvre, est valablement assuré au titre de sa garantie décennale le jour de la signature du contrat :

• Ne signez aucun contrat ou devis sans avoir eu communication de l’attestation originale d’assurance à jour du "constructeur".

• Vérifiez aussi que le constructeur que vous aurez choisi est bien assuré en responsabilité décennale pour l’activité que vous lui confiez !

A défaut, et en cas de litige, l’assureur peut dénier sa garantie au motif que le constructeur ne s’était pas assuré en responsabilité décennale pour l’activité concernée.

Que se passe-t-il, si le constructeur, dans le cadre de l’exécution des travaux que vous lui avez confiés, est à l’origine de dommages à un tiers, c'est-à-dire une personne étrangère aux travaux ?
Tout professionnel doit être contracter une assurance responsabilité civile et c’est à ce titre que le tiers lésé dans le cadre de l’exécution de travaux est indemnisé.

Que se passe-t-il en cas de dommage subi par les ouvrages en cours de réalisation et avant réception des travaux ?
Tout dommage causé aux ouvrages édifiés ou subi par ces derniers en cours d’exécution de travaux est à la charge de l’entrepreneur.
Il est possible pour le maître d’ouvrage, le maître d’œuvre, ou tout entrepreneur de souscrire une police "Tous risques chantier". Cette assurance vise à couvrir les dommages qui surviennent en cours d’exécution de chantier sans recherche de responsabilité. Une telle police s’adresse généralement aux constructeurs "professionnels" qui veulent éviter que leur chantier ne prenne du retard en obtenant une réparation rapide des dommages survenant en cours de chantier. Toutefois, il est possible pour un particulier de souscrire une telle assurance.

Cette assurance prend effet à l’ouverture du chantier et s’achève à la réception des travaux. Elle peut englober les dommages causés aux ouvrages en cours d’exécution ainsi que le matériel et les équipements nécessaires à l’exécution du chantier. Elle peut également inclure les dommages corporels ou matériels causés aux tiers pendant les travaux.

Cette assurance préfinance la réparation des dommages survenus en cours de chantier, à charge pour l’assurance de se retourner ensuite contre le responsable du dommage.

La réception est une étape importante en matière de garanties. Juridiquement, la réception constitue le point de départ de la garantie de parfait achèvement, de la garantie biennale de bon fonctionnement et de la garantie décennale. L’article 1792-6 du code civil définit la réception comme "l’acte matériel par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage, avec ou sans réserves".

CONSEILS POUR LE PROCES VERBAL DE RECEPTION

Vous devez être extrêmement vigilant lors de la réception. Si vous avez signé un contrat de construction de maison individuelle, ou si vous avez confié le suivi de l’exécution du chantier à un architecte ou un maître d’œuvre, le procès-verbal de réception est un document signé contradictoirement avec toutes les entreprises intervenues sur le chantier.

Soyez rigoureux : tout désordre visible doit être impérativement mentionné. A défaut d’avoir signalé un désordre visible à la réception, vous ne pourrez exiger de l’artisan responsable du désordre sa reprise ou sa réparation : une réception sans réserve couvre les désordres apparents à la réception. Sachez également que si aucun procès-verbal de réception n’est signé, il peut y avoir une réception qui est dite tacite. Toutefois, la jurisprudence est extrêmement rigoureuse et exige une manifestation de volonté non équivoque du maître de l’ouvrage de recevoir les travaux, qui se traduit en général par une prise de possession des lieux et le règlement intégral du prix.

LA GARANTIE DE PARFAIT ACHEVEMENT

Cette garantie a une durée d’1 an à compter de la réception des travaux.
L’article 1792-6 du code civil précise qu’elle s’étend "à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l’ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception".

Ainsi, votre constructeur au titre de cette garantie, doit :

• réparer les désordres visibles et signalés dans le cadre de la réception

• réparer les désordres apparus postérieurement à la réception mais qui ont été signalés dans le délai d’un an à compter de cette réception.

Il vous appartient d’informer votre constructeur de ces désordres de façon formelle par lettre recommandée avec accusé de réception. En cas d’inexécution des travaux de reprise, et après une mise en demeure restée sans effet, vous pouvez exécuter les travaux de reprise aux frais et risques de l’entrepreneur défaillant.

Si ces désordres ne sont pas réparés dans le délai d’un an à compter de la réception, vous conservez la possibilité de contraindre votre constructeur au titre de sa responsabilité civile de droit commun.
Dans le cadre du contrat de construction de maison individuelle, une somme correspondant à 5% du montant total du marché reste bloquée tant que la totalité des réserves n’a pas été levée. Cette retenue de garantie peut également être prévue dans le cadre de tout contrat que vous signez avec un constructeur. Dans cette hypothèse, à aucun moment le constructeur ne peut subordonner la levée des réserves, c'est-à-dire la réparation des désordres visibles et signalés lors de la réception, au règlement préalable du solde du marché correspondant à la retenue de garantie.

LA GARANTIE BIENNALE DE BON FONCTIONNEMENT

L’article 1792-2 du code civil prévoit que les éléments d’équipement d’un "ouvrage qui font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature de clos ou de couvert", c'est-à-dire les éléments d’équipement des ouvrages dont la dépose, le démontage ou le remplacement ne peut s’effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière de cet ouvrage, relèvent de la garantie décennale. Les autres éléments d’équipement de ces ouvrages font l’objet d’une garantie biennale de bon fonctionnement d’une durée de 2 ans à compter de la réception prévue par l’article 1792-3 du code civil. Il s’agit dont des éléments d’équipements des ouvrages dissociables, anciennement appelés "menus ouvrages" : portes, fenêtres, radiateurs, sanitaires, etc. Toutefois, la garantie n’a vocation à s’appliquer qu’à la condition qu’il n’y ait pas eu d’abus d’utilisation ou de mauvais entretien.

Si les désordres concernant ces éléments d’équipement ont fait l’objet de réserves à la réception, ils relèvent de la garantie de parfait achèvement. Comme son nom l’indique, il s’agit d’une garantie de bon fonctionnement. Si le désordre concerne un élément d’équipement et que ce désordre est de nature à rendre l’immeuble impropre à sa destination ou à compromettre sa stabilité, il relève alors de la garantie décennale.

LA GARANTIE DECENNALE et LA DOMMAGE-OUVRAGE

La garantie décennale couvre les dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui le rendent impropre à sa destination pendant une durée de 10 ans à compter de la réception (article 1792 du code civil). Elle couvre également les éléments d’équipement qui font indissociablement corps avec l’ouvrage. Ce sont donc les désordres les plus graves qui sont garantis. De simple désordres esthétiques apparus après l’expiration de la garantie de parfait achèvement ne rentrent pas dans le cadre de cette garantie.

Si vous avez souscrit une assurance DOMMAGE-OUVRAGE, il est impératif, en cas de survenance d’un sinistre, d’effectuer immédiatement une déclaration de sinistre auprès de votre assureur par lettre recommandée avec accusé de réception. L’assureur dommage-ouvrage préfinancera alors les travaux de reprise des dommages, en ayant préalablement désigné un expert qui se rendra sur place pour apprécier l’étendue des désordres et évaluer le coût des travaux de réparation.

A défaut d’assurance dommage-ouvrage, cette déclaration de sinistre doit être effectuée dans les mêmes conditions auprès de l’intervenant que vous estimez responsable du désordre, mais également auprès de son assureur. certains assureurs peuvent opposer un refus de garantie au motif que le désordre est purement esthétique ou qu’il ne compromet ni ne rend l’ouvrage impropre à sa destination. Soyez prudents : si les conclusions de l’assurance ne correspondent pas à la réalité, il est toujours possible de les contester.

Vous avez des questions ou souhaitez contracter une assurance ?

Contactez les experts de SFS.